*** Article rédigé par MyCasa - Agence immobilière toulousaine à frais réduits ***

Comme chaque année en septembre, la chambre des Notaires de la Haute-Garonne a publié les derniers chiffres de l’immobilier toulousain avec notamment les prix médians des appartements anciens par quartier sur la période juillet 2022 / juin 2023.

Vous trouverez ci-dessous les chiffres réunis dans un tableau suivi de notre analyse et de nos prévisions pour 2024.

Si vous souhaitez estimer précisément votre appartement ou maison à Toulouse, n'hésitez pas à essayer notre outil d'estimation en ligne, récemment mis à jour en fonction des évolutions du marché.

Prix du m2 des appartements anciens à Toulouse en 2023 – Source : Notaires de France – BDD Perval

La fin des années folles

La remontée des taux d’intérêts a eu raison de la hausse des prix à Toulouse. Alors que les prix en 2021 et 2020 augmentaient chaque année de plus de 8% à l’échelle de la ville, la fin de l’argent "gratuit" a calmé cette hausse avec une augmentation qui se limite à 2,3% en 2022 et à 2,1% en 2023 (pour un prix médian à 3 280€/m²).

Cela a également eu une conséquence sur les volumes de vente : le nombre d’appartements anciens vendus à Toulouse a baissé de 10% cette année, ce qui n’est pas non plus dramatique car nous retournons sur les niveaux des années 2017 / 2018, qui étaient elles-mêmes de très belles années.

Un hypercentre en légère baisse

Premier constat après analyse des prix par quartier : la plupart des quartiers de l’hypercentre continuent de baisser légèrement (Les Chalets : -3,2% ; Le Busca : -1,8% ; Les Carmes : -1,7% ; Saint-Georges : -0,2%). Seul le quartier du Capitole sort son épingle du jeu dans l’hypercentre historique.

L’impact des grands projets d’urbanisme

On peut également constater que les grands projets d'urbanisme en cours (projet du Grand Matabiau ainsi que la transformation de l'île du Ramier) boostent l'attractivité des quartiers environnants (Matabiau, Bonnefoy, Croix-de-Pierre, Empalot).

En revanche, l'impact de l'arrivée de la troisième ligne de métro ne se ressent pas encore sur les prix des quartiers concernés mais il y a fort à parier que cela change dans les prochaines années.

2024 : le début du retournement ? Pas certain…

La question à se poser pour les prochaines années est la suivante : qui devra faire le plus d’efforts entre les vendeurs ou les acquéreurs ? En d’autres termes, les vendeurs de logements toulousains devront-ils baisser leur prix pour s’adapter à la baisse de capacité d’emprunt des acquéreurs ou ces derniers devront-ils s’adapter ou repousser leur projet d’achat ?

Pour répondre à cette question, il est important de donner plusieurs informations.

1°) Même si les prix ont bien augmenté ces dernières années à Toulouse, nous sommes loin de la flambée des prix qu’ont pu connaître Bordeaux ou Lyon par-exemple.

2°) Toulouse, grâce notamment à son attractivité économique et sa qualité de vie, continue d’attirer de nouveaux habitants et sa croissance démographique devrait se poursuivre dans les prochaines années (source : INSEE).

3°) Nous nous dirigeons vers une pénurie de logements neufs avec une demande pour ce type de bien en baisse et une offre qui dégringole.

4°) L’offre sur le marché de la location est en nette baisse, à cause notamment de primo-accédants qui reculent leurs projets d’achat avec la hausse des taux d’intérêts.

Même si nous constatons au sein de notre agence une baisse importante des projets immobiliers dits de « confort » (acquisition d’un logement avec une pièce en plus par-exemple) ou des projets d’investissements locatifs car moins rentables qu’auparavant, le volume de vente à Toulouse reste actuellement à un niveau assez élevé, en raison de ce que l’on appelle les ventes et achats contraints pour cause de décès, divorces, dettes ou mutations.

Pour ces raisons, nous pensons qu'il n'y aura pas de "retournement" de marché à Toulouse ces prochaines années, en tout cas pas dans l'immobilier ancien. Les délais de vente risquent par contre de s'allonger, surtout pour les propriétaires mal conseillés qui n'appliqueront pas les bonnes stratégies de vente. 

Vous avez un projet de vente d'un bien immobilier à Toulouse ? Notre agence est là pour vous accompagner ! 

N’hésitez pas à nous contacter directement au 05 36 89 43 10 ou via notre WhatsApp. Vous pouvez également nous demander directement une estimation gratuite via le formulaire présent sur cette page.