*** Article rédigé par MyCasa - Agence immobilière toulousaine à frais réduits ***

Après la publication de notre livre sur l’investissement immobilier (livre actuellement en vente sur Amazon et disponible en cliquant sur ce lien), nous allons tenter de répondre par écrit à la question que nous pose la grande majorité de nos clients : « comment voyez-vous le marché immobilier toulousain en 2023 ? ».

Nous n’avons pas la prétention de prédire l’avenir, nous allons simplement exprimer notre ressenti et nos propres conclusions en fonction de faits que nous constatons et de notre expérience.

2022 : De nombreux bouleversements

Avant de faire les paris pour 2023, revenons sur cette année 2022 plutôt particulière afin de savoir où l’on en est.

Le Covid et les confinements ont évidemment impacté le marché immobilier. L’exode rural a bien eu lieu, les ventes de terrain à bâtir en Haute-Garonne ont par-exemple augmenté de 23,5% sur la période juillet 2020 – juin 2021 et de 22,1% sur la période juillet 2021 – juin 2022 (source : Notaires de France – BDD Perval).

Mais on ne peut limiter l’impact du Covid à cet exode rural : on constate aussi des changements dans Toulouse « intra-muros ».

Alors que l’hypercentre de Toulouse était un peu la locomotive du marché et grimpait de manière conséquente d’année en année, les prix au m² des appartements anciens ont commencé à baisser en 2022 aux Carmes (-4,6%), dans le quartier Saint-Etienne (-2,4%) ou encore vers Saint-Aubin (-1,6%). A côté, des quartiers périphériques plus abordables comme Saouzelong ou Patte d’oie ont grimpé de plus de 10% sur la même période.

Le Covid n’est bien sûr pas le seul élément qui a contribué à ce changement. La période économique pour le moins morose dans laquelle nous sommes y contribue également.

Avec des taux d’emprunt en hausse et une flambée inflationniste qui n’est pas forcément compensée par une hausse de salaire avec une économie en stagnation (voir bientôt en récession ?), le pouvoir d’achat immobilier des ménages toulousains a bien fondu et ce n’est pas prêt de s’arrêter.

Les plus impactés étant les populations les moins aisées qui voient leurs dépenses contraintes (nourriture, énergie, transport) augmentées considérablement sans hausse de leurs revenus et voient donc par conséquent leurs capacités d’emprunt diminuer voir disparaître.

Quant aux classes moyennes, une partie de cette dernière n’a maintenant ni l’envie ni les moyens de s’installer dans l’hypercentre, ce qui explique la montée de certains quartiers périphériques, où ils peuvent acheter plus grand pour moins cher tout en se rendant facilement dans l’hypercentre et en profitant d’un cadre de vie agréable.

Enfin les classes les plus aisées sont ceux qui souffrent le moins de la crise mais ils ont également le même désir d’espace que les autres suite au Covid, d’où un marché du luxe et des maisons anciennes à Toulouse en augmentation (évolution du prix des maisons anciennes à Toulouse en 2022 : +6,1% ; source : Notaires de France – BDD Perval).

En conclusion, le marché immobilier toulousain en 2022 a continué à bien se porter, avec des volumes hors norme. Si l’on regarde de manière globale, les prix ont continué de monter mais moins qu’auparavant (+2,3% contre +8,7% l’année dernière pour la même période). La grande différence est que ce n’est plus l’hypercentre toulousain qui porte cette hausse mais certains quartiers périphériques.

Maintenant que l’on a fait le point sur 2022, essayons un peu de se projeter vers l’avenir et 2023.

2023 : un attentisme général, une offre en baisse et une demande en forte baisse

Reprenons les deux points qui ont impactés le marché immobilier en 2022 : le Covid et la crise économique.

Les changements liés au Covid devraient être beaucoup moins important que ces deux dernières années. Non pas parce-que les ménages n’auront plus envie d’espaces plus importants mais parce-que la confiance des ménages est au plus bas depuis 2013 (source : INSEE) et que cela impacte directement les projets immobiliers dits de « confort » (revente de son logement pour acheter plus grand par exemple).

La crise économique va quant à elle avoir de plus en plus d’impact sur le marché immobilier toulousain. A l’heure actuelle (septembre 2022), le taux moyen pour un crédit immobilier en France est de 1,9% mais plusieurs économistes misent sur un taux moyen à 4% en 2023, ce qui est crédible selon nous compte tenu du contexte actuel.

Le plus impacté par une flambée des taux à ce niveau-là sera l’hypercentre. Le marché local ne pourra pas acheter aux prix actuels avec des taux aussi élevés.

Par ailleurs, les taux impacteront également les investisseurs qui verront fondre leurs rentabilités locatives potentielles. Même si les loyers seront corrigés avec l’inflation, il y aura forcément un attentisme de baisse des prix de ce côté-là. La hausse des prix de certains quartiers populaires (Papus et Empalot notamment) qui s’expliquait en parti par les investissements locatifs devrait se tasser.

En parallèle, il y aura bien sûr des ventes dites « forcées » (succession, divorce, mobilité professionnelle) avec d’ailleurs de plus en plus de biens à la vente en raison de la crise économique et des situations de surendettement de certains ménages.

Enfin, la rareté des biens d’exceptions et des maisons individuelles à Toulouse ainsi que le fait que les personnes aisées soient relativement moins impactées par la crise au niveau du financement font que le prix de cette typologie de biens devrait continuer à augmenter.

Conclusion

La (très) probable forte hausse des taux d’emprunt et la baisse de la confiance des ménages devraient considérablement impacter le marché immobilier toulousain en 2023. D’une manière générale, le nombre de biens à la vente devrait baisser et la demande d’acquéreurs solvables encore plus, c’est pourquoi nous nous attendons à une baisse des prix à l’échelle de la ville.

L’hypercentre devrait continuer à baisser de manière plus importante que cette année, les quartiers populaires devraient stagner voir légèrement baisser et les seuls quartiers qui devraient limiter la casse sont les quartiers abordables recherchés par la classe moyenne (Rangueil, Saouzelong, Lardenne, Montaudran, Pouvourville, Saint-Martin-du-Touch etc.). Le marché des maisons individuelles à Toulouse devrait également bien s’en sortir, à part peut-être dans certains quartiers populaires.

Si cette analyse s’avère exacte, voici les conclusions à en tirer selon votre projet de vente si vous en avez un.

Cas n°1 : vous souhaitez vendre un appartement dans l’hypercentre toulousain

Si vous n’êtes pas pressé et que vous pouvez reculer votre projet de vente de plusieurs années, nous vous conseillons d’attendre des jours meilleurs (conseil qui ne va pas du tout dans notre sens). Si vous devez vendre cette année, ne surévaluez pas votre bien afin qu’il parte au prix du marché le plus rapidement possible ! Plus longtemps vous le garderez à la vente, plus il y a de chance que son prix baisse.

Cas n°2 : vous souhaitez vendre un appartement dans un quartier populaire

Les délais de vente sont généralement plus longs que la moyenne dans ces quartiers et avec la baisse de la demande, cela ne devrait pas s’arranger. Cependant et de notre point de vue, la baisse des prix devrait être plus limitée que l'hypercentre donc si vous n’êtes pas pressé, positionnez votre prix de vente légèrement au-dessus du prix du marché.

Cas n°3 : vous souhaitez vendre dans un des quartiers abordables cités auparavant ou vendre une maison individuelle

Nous vous conseillons d’afficher un prix de vente 10% supérieur au prix du marché actuel afin d’anticiper une future négociation. La demande devrait être présente et vous devriez pouvoir vendre à bon prix et dans des délais raisonnables.

D’une manière générale, il vous faudra impérativement surveiller le dossier financier de votre acquéreur. Nous travaillons par exemple avec un courtier en financement vers qui nous orientons nos clients acquéreurs afin qu’il puisse étudier leurs dossiers avant signature du compromis.

Si vous avez un projet de vente à Toulouse et que vous souhaitez échanger sur son prix de vente ou sur la bonne stratégie à mettre en place, nous sommes à votre disposition au 05 36 89 43 10 ou via notre WhatsApp.

Enfin et si vous souhaitez estimer votre bien en ligne, n'hésitez pas à essayer notre outil d’estimation régulièrement mis à jour.

MAJ avril 2023 : notre analyse concernant l'augmentation des taux d'intérêt d'emprunt et la baisse de la demande dans l'hypercentre se confirme. Nous nous sommes cependant trompés sur l'évolution de l'offre : les biens restant plus longtemps à la vente, le nombre de ces derniers a particulièrement augmenté depuis le début de l'année.

Article écrit par MYCASA Toulouse, septembre 2022